期刊精粹 | 荷兰社会住房“租转售”机制探索的借鉴与启示【抢先版】
【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《荷兰社会住房“租转售”机制探索的借鉴与启示》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。
荷兰从1901年颁布《住房法》以来，就开始推行面向中低收入家庭的低租金社会住房制度。经过百余年的发展，荷兰社会住房以其所拥有的较大市场份额和较高住房品质而著称。2015年，荷兰社会住房占全部住房的比例达到30.3%，在欧洲是最高的，保障对象涵盖了低收入群体和部分中等收入群体，具有一定的普惠性质。
荷兰社会住房从形成之初就是租赁型住房，在相当长的时期内只租不售。但从1970年代末期开始，在住房短缺问题基本解决、社会住房供需总体平衡、新增社会住房需求减少的情况下，作为推进住房自有化政策的辅助措施，荷兰启动了社会住房的“租转售”机制，即将原有租赁型社会住房面向个人、其他住房协会或第三方出售。
荷兰社会住房的“租转售”政策以促进不同收入阶层混合居住的社会目标为主，兼顾增加住房协会收入、保障社会住房资金运营的经济目标。不同于英国大规模出售社会住房的方式，荷兰政府对社会住房的“租转售”采取了非常审慎的态度，用于出售的社会住房的类型和数量均受到政府严格监管，出售社会住房数量总体低于新增社会住房数量（含新建和收购），在总量中所占比例控制在1%左右，以保证社会住房总量保持稳定，且能够满足低收入家庭租住要求。
荷兰在社会住房的“租转售”过程中采取了多样化的方式，在价格上根据不同情况给予多种折扣选择方式，向购买者提供多种选择，同时对已售社会住房的再出售给予了详细明确的规定，确定了社会住房购买者和住房协会之间的收益分配机制。
从阿姆斯特丹等城市的实践情况来看，荷兰社会住房的“租转售”政策在提升住房自有率、促进混合居住和社会融合方面发挥了积极作用，但也存在一些问题和风险，主要是优先出售优质住房的问题，以及部分城市可能面临存量社会住房数量不足的风险。此外，尽管社会住房的出售价格低于市场价格，但具备支付能力的已居租户主要为中等收入群体，低收入家庭难以从“租转售”政策中受益，在一些区位和住房品质较高、住房需求旺盛的社会住房社区已呈现出明显的绅士化趋势。而随着住房自有化的推进，租赁住房的总体供给数量和比例降低，供需关系趋紧，不仅社会住房更加难以获得、轮候时间更长，市场租赁住房的价格也在上涨，导致低收入家庭的住房支付压力加大，不得不向城市外围迁移，低收入群体的住房选择权实际上也受到一定损害。
我国的公共租赁住房是面向低收入和中等偏下收入住房困难家庭的租赁型保障性住房，与荷兰的社会住房有相似之处。在2014年面向社会征求意见的《城镇住房保障条例（征求意见稿）》中也提出“承租人连续租赁保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售条件的，经出租人同意，可以购买承租的保障性住房”。虽然正式的法规文件尚未出台，但可以看出，随着住房供需矛盾的缓解，我国公共租赁住房的出售已提上议事日程，何时启动、如何开展公共租赁住房的“租转售”成为亟待研究的问题。荷兰社会住房社会目标优先、严格监管的“租转售”经验，以及在此过程中出现的各种问题与风险，都为我们提供了重要的参考和借鉴。
作者：焦怡雪，博士，中国城市规划设计研究院住房与住区研究所，主任研究员，教授级高级城市规划师。jiao_a33@sina.com